地产富豪的新关键词：抛售资产、等待IPO和自救

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

富豪榜上排名的变化，不仅是财富数字的变化，还有行业兴衰的更替。地产行业进入寒冬，房企背后的企业家身家也受波及。

4月6日，胡润研究院发布《2022胡润全球房地产企业家榜》。榜单显示，香港首富长江实业94岁的李嘉诚以2050亿元的财富成为全球房地产首富；恒基兆业94岁的李兆基以1700亿元排名第二。

尽管依靠地产发家的李嘉诚近年财富扩张速度不及互联网、消费品和制造业等领域企业家，但财富规模却保持了稳定。近期，“李超人”开始抛售英国资产，这让市场疑惑嗅觉灵敏的他，又看到了什么？

内地方面，碧桂园的杨惠妍家族、龙湖的吴亚军家族和万达的王健林家族挤入榜单前5，财富规模均在千亿元以上。

目前，相比其他同行陷入流动性困境，上述几家房企境况要好一些。其中，顺利走出“至暗时刻”的王健林，正在推进珠海万达商业管理（下称“万达商管”）的IPO，不过坏消息是招股书即将于4月21日失效，王健林时间紧迫。

而两年前还是全球地产首富的许家印，是这份榜单中财富下降最多的一位，减少了1500亿元。过去一年，中国恒大股价下跌接近90%，目前恒大物业百亿存款遭冻结，恒大海花岛39栋楼被没收。

和恒大一样开启自救模式的还有世茂、融创、龙光，这让各家公司背后的大佬们财富严重受损。有评论指出，越来越多的地产富豪跌落排行榜，意味着地产暴利的时代真要过去了。

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李嘉诚抛售英国资产

1928年7月出生的李嘉诚，现在已经94岁了。早在4年前，90岁的李嘉诚宣布退休，将千亿旗舰帝国“长和系”管理权正式移交到大儿子李泽钜手中，自己担任起资深顾问。

《2022胡润全球房地产企业家榜》显示，李嘉诚及其家族以2050亿元的财富成为全球房地产首富，比去年减少3%。

根据资料，李嘉诚家族的主要的财富来源为长实集团、长和、长江基建和电能实业等超过20家上市公司。

其中，长江实业集团近期公布的财报显示，公司目前共持有约1760万平方尺的投资物业组合，2021年度实现收入832亿港元，同比增长17%；归属股东净利润212亿港元，同比增长31%。

过去一年，在港上市的内地房企股价大都出现深度调整，但是以为房地产、飞机租赁和基建为主的长实集团股价却上涨了29.58%，今年以来再涨超12%。

根据福布斯发布的2022中国香港富豪榜，在香港富豪们总财富缩水的情况下，李嘉诚过去一年财富增长6亿美元，以360亿美元继续蝉联首富宝座。

值得注意的是，有消息显示，李嘉诚近期再次展开了一次资产大腾挪，不过这次摆上货架的是英国资产。

3月11日晚间，长江实业集团公告称，旗下间接全资附属公司作为卖方与买方Broadgate Five Holdings (Jersey) Limited订立买卖协议，出售目标公司持有位于英国伦敦的“5 Broadgate”写字楼，出售事项代价为现金7.29亿英镑，约合74.67亿港元。

这一成交价相比报价大幅缩水，媒体称显示出卖方出售意愿强烈。

早在去年12月，就有外媒报道了李嘉诚要出售“5 Broadgate”的消息。当时报道称，长实集团正在交易瑞银集团伦敦总部大楼，作价12.5亿英镑，接盘方为韩国国民年金公团与领盛投资管理。

资料显示，“5 Broadgate”坐落于英国伦敦金融城核心地段Broadgate建筑群，2018年6月长实集团以10亿英镑（约105亿港元）购入。

因此，从出售账面金额来看，本次物业出售不仅较3个月前的售价大幅降低，也不及当年的购入成本。不过长实集团方面表示，从出售事项获得的预期收益估计约为1.08亿英镑，是根据代价高于目标集团于交易完成日的估算资产净值计算。

在出售伦敦物业之外，据彭博报道，李嘉诚还将英国的配电公司UK Power Networks、电信运营商Three UK摆上货架。其中配电公司估值高达150亿英镑（约合人民币1260亿元）。

据报道，澳大利亚投行麦格理集团和私募巨头KKR对这笔交易饶有兴趣，正在与李嘉诚家族洽谈，如果交易成行，将是该行业近年来最大的一笔收购。

2010年10月，李嘉诚旗下多家公司以58亿英镑收购了当时法国电力能源公司EDF Energy持有的英国电网资产的权益，成立新公司UK Power Networks。据此计算，该笔出售的潜在直接收益超过90亿英镑。

不过，在3月17日长江实业集团的业绩会上，李泽钜回应称，“别人报价不代表我们就卖。”

但李嘉诚旗下公司出售英国资产的动作不至于此。去年12月，长实作价42.8亿美元(约274亿人民币)出售旗下公司的飞机租赁业务。3月3日，长和2020年出售的欧洲电讯发射塔6项交易的最后一项获批，总交易套现约100亿欧元(约700亿人民币)。

在此之外，今年1月22日有报道称，李嘉诚还准备将长和拥有的英国电信运营商Three UK出售给跨国电信巨头沃达丰集团，目前该收购方案也在谈判当中。

分析人士认为，欧洲面临能源断供危机，而李嘉诚家族在英国持有的大都是公共事业类资产，这类公司面临政策的强力干预或者倒闭风险，或成为李家从英国撤退的原因之一。

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王健林在等待一个IPO

现年68岁的王健林及其家族，在《2022胡润全球房地产企业家榜》中以1050亿元的财富与龙湖吴亚军并列第五。

去年10月21日，大连万达集团旗下的商业运营管理平台万达商管在港交所提交招股书。

招股书资料显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心净利润17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

不过，万达商管30亿美元的香港IPO迟迟未见实质性进展，以致市场传闻公司或将推迟上市。

知情人士透露，万达商管此番暂停上市有两个原因，一是资本市场剧烈波动，很多投资人损失惨重，观望氛围浓厚；二是中国房地产行业的严峻形势也影响了万达商业的IPO前景。

对于上述传闻，大连万达集团表示该消息不实，上市工作在正常有序地推进中。但根据港交所聆讯流程，招股书预计将于2022年4月21日失效，留给万达的时间不多了。

资料显示，从2015年起，万达在运营万达广场的基础上，开始以轻资产模式管理独立第三方项目。2015年9月，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商业”）曾向证监会递交招股书。

当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后万达商业不断调整业务，宣布不再进行房地产开发，并在2019年底完成了房地产业务剥离，成为纯粹的商业管理运营企业。

2017年左右，随着贷款收紧及海外资产监管趋严，万达和王健林迎来了“至暗时刻”，万达遭遇了史无前例的“股债双杀”。对此，王健林选择“壮士断腕”，出售了千亿规模的文旅、酒店及海外资产来应对。

幸运的是，这些措施帮助万达走出了债务泥潭，但却没能实现上市的目标。在A股排队近六年之久之后，2021年3月24日，万达商业公告，宣布从A股IPO队伍中撤退。

同年3月29日，万达官方发布消息，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

据万达方面介绍，落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司，是万达商管重组后的轻资产运营管理公司。

“瘦身”后的万达商管不持有物业，负责已开业的300多个、以及在建和今后所有万达广场的运营管理。营收来源除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，还将研究线下流量变现的盈利模式。

尽管目前重返港股没有进一步的动作，但轻装上阵后的万达，在诸多房企陷入经营困顿的当下，掌握了更多主动权。

3月28日，万达集团与鑫苑集团签订战略合作协议，业内人士认为合作或与鑫苑旗下部分商业经营权转让有关。

4月1日，“河南王”建业集团与万达集团签署战略合作协议，建业地产将旗下全部商业项目以整体运营管理模式交予珠海万达商管，由后者全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。

市场人士分析认为，眼下的地产周期，正是王健林的万达商管拓展轻资产布局的良好时机。

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许家印成最大“输家”

《2022胡润全球房地产企业家榜》显示，过去一年有36位房地产企业家的财富比去年下降，其中中国占三分之二（24位）。财富下降最多的是恒大64岁的许家印，减少了1500亿元。

尽管如此，许家印家族仍以480亿元财富位列榜单第27位，排名稍高于新鸿基的郭炳联家族。

不过，相对恒大集团的经营危机，许家印或许没有心思关注自己的财富排名。

4月3日，据海南日报报道，记者从海南省儋州市有关部门获悉，近日，复议机关就海花岛39栋楼行政复议案，依法作出了变更原拆除为没收的决定。此前，有关部门已对8名责任人员予以问责处理。

2022年年初，一份由海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚书显示，儋州市海花岛2号岛2-14-1块地建设的39栋楼，因项目违法取得的规划许可证已被撤销，责令相关开发商限期10日内拆除。

收到处罚决定书的企业为儋州信恒旅游开发有限公司，系恒大童世界集团有限公司旗下子公司。

恒大童世界集团于1月3日发布《致海花岛业主的一封信》作出回应，称决定书仅涉及39栋楼而不涉及海花岛其他地块，不涉及已收楼业主及未收楼业主的地块和楼宇，并称将按照决定书的指引，积极沟通、妥善处理。

上述回应表示，经过六年多的建设，海花岛项目6年多已累计投入810亿元，涉及6万多户业主，设有21个业态。

资料显示，本次没收的海花岛2号岛三（六）期项目共建设39栋楼，总建筑面积43万平方米的楼房，大约会涉及6100户业主。有人计算，现在海花岛的房价，单价约在1.9万/平方米，以此推算，这43万平方米至少能卖80亿元。

据深蓝财经，该项目区域原本计划是打造成揽海高层，但因为恒大未批先建，被儋州市人民政府判定为违规建筑，才被下达限期拆除行政书。

恒大在海南的“挫折”不至于此，去年12月份，恒大地产集团海南有限公司位于海口市的8宗地块也被海口市人民政府无偿收回。据悉，2015年12月，恒大集团从新世界发展手中花费86亿元购买了该地块。

此外，同样在去年12月，恒大集团成都两宗地块因超过两年未动工，被政府无偿收回。

近期恒大加快了资产处置步伐。3月29日，中国恒大发布公告称，拟将附属公司持有的杭州水晶城项目权益转让予受让方，总代价为36.6亿元。

3月30日，“成都恒大天府半岛”微信公众号更新，宣布启动恒大天府半岛天纪小区项目1124套商品住房网络登记报名。据悉，该项目的精装开盘均价为1.25万元/平方米，而周边不到5公里的另一精装楼盘开盘均价为3万元左右/平方米。

一位业内人士表示，恒大天府半岛开盘价格之所以与周边楼盘出现这么大剪刀差，主要是为了尽快出清存货，回笼资金。

除了许家印，世茂的许荣茂家族、碧桂园的杨惠妍家族、融创的孙宏斌家族和龙光的纪海鹏家族，财富下降均在30亿美元之上。

有观点认为，随着政策对地产行业的调控越来越精细化，房地产的造富神话褪去，地产大佬将迎来新常态。