财报难产，“裸泳”的房企要现形了？

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

财报季来临，多家上市房企却无法如期向投资者交出答卷。

雷达财经注意到，近日融创中国、新力控股、佳兆业、融信中国等超20家房企公告，推迟财报披露时间。

延迟发布财报的原因不一，多数公司称受到新冠肺炎疫情影响。佳兆业发布公告称，由于三月最新一波新冠肺炎疫情爆发导致公司总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟。融创中国称，受疫情影响，香港及杭州、天津、青岛等其主要运营城市快递停运，导致函证发出延误，且银行、客户、供应商等函证接收情况不可控。

当然也有疫情之外的因素。新力控股称本集团若干主要雇员（尤其是财务报告单位的雇员）近期离职，导致其财务报告事宜延缓。中国恒大在公告中称，自去年下半年起中国恒大及相关地产板块经营情况发生重大变化，核数师于本年度增加了大量额外审计程序。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次部分房企年报延迟发布，最主要的原因在于疫情干扰，造成审计工作难以推进。同时审计环节的分歧，可能还与企业的经营境况有关。

有业内人士直言，房企在往年繁荣时期财报粉刷过度，目前在融资受阻的情况下，流动性收紧，随着表外负债的不断涌现，这些隐藏的或有负债和潜在诉讼已经回天乏力，所以需要时间调整财务报表。
“甩锅”疫情阻碍年报审核

根据房企公告内容，推迟年报发布的原因包含疫情影响审计流程，疫情下管理层隔离，核数师辞任、员工变动等原因，其中，提及最多的关键词还是“疫情”。

中国恒大在公告中称，由于自去年下半年起本公司经营情况发生重大变化，核数师于本年度增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，根据本公司目前掌握的资料，本公司无法按期完成审计程序。

除了无法按时披露年报，恒大近期还召开了全球投资人电话会议。会上，中国恒大风险化解委员会委员陈勇表示，恒大各项工作正朝着既定目标有序推进，力争“7月底前提出重组方案”。

根据初步梳理，恒大境外直接债务折合约227亿美元。另外还存在中国恒大境外主体为部分境内融资提供了保证担保，以及为部分境外股权融资提供回购承诺等或有债务的情况，这些还有待于中介团队的后续梳理。

对于纾困方式，恒大方面表示，正在努力接洽第三方投资者，推进恒大物业和恒大汽车的重组及战略投资者引进工作，以实现各方利益最大化。

3月25日晚间，富力地产公告称，公司预计截至2021年12月31日，公司将录得不少于80亿元的净亏损，净亏损主要由于协议销售及物业出售确认减少，导致销售收入下降，加上毛利率下降，计提存货减值因项目售价下降而增加。

富力地产同时称，董事会知会股东及潜在投资者，因香港新型冠状病毒疫情严峻，预期将无法于2022年3月31日完成集团截至2021年12月31日止年度的综合财务报表审核。

融创中国的理由与富力如出一辙，由于中国内地及香港地区近期的新型冠状病毒疫情导致的出行、物流及其他限制，本集团的审计程序无法按期完成，主要包括银行、客户及供应商等函证程序。待审计程序完成后，本公司将在切实可行情况下尽快发布经本公司核数师同意之经审核年度业绩。

此外，阳光100中国也在公告指出，由于本公司因中国内地的新冠疫情防控措施、本公司人员变动及中国房地产行业整体下滑趋势而尚未完成拟备2021年年度财务报表，公司将延迟刊发经核数师同意的2021年年度之初步业绩公告。

3月29日，当代置业发布公告称，由于集团出现流动性问题以致人员变动，以及受疫情影响，集团财务报表拟备工作、审计师审核工作的进度均受到较大影响。公司将不能于2022年3月31日或之前，刊发2021年年度业绩。

佳兆业集团也公告，由于三月最新一波新冠肺炎疫情暴发导致本公司总部须强制封锁，以及深圳随后实行全市封锁，审核程序有所延迟。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，香港内房股多起年报暂停发布，最主要原因在于香港疫情带来了冲击和干扰，造成审计工作难以推进。

不过，据同策研究院研究总监宋红卫分析，除了疫情因素影响，房企财报延期发布，更多与业绩不理想有关，大部分房企不仅未完成2021年销售目标，还面临着“三道红线”进一步恶化、企业亏损、资金链紧、债务到期等一系列问题。
更换核数师导致财报延期

疫情的影响因素之外，一些房企将年报延期的原因归咎于审计无法按时达成，或因更换核数师。

3月18日，新力控股发布公告称，受疫情及物业开发市场低迷的影响，近来数月，新力控股连同其附属公司、合营企业及联营公司的合同销售额一路下降。同时，新力控股及其附属公司若干主要雇员近期离职，尤其是财务报告单位的雇员离职，导致财务报告事宜延缓。

“集团虽已尽力招聘替代人员，但因财务报告单位人员短缺，以致财务报告单位无法正常有效运作。”新力控股表示，集团将继续招聘合适的替代人员填补集团财务报告单位的空缺，尽快刊发适当的公告，包括集团的未经审核财务业绩。

公开资料显示，新力控股集团自2021年9月20日股价暴跌后开始停牌至今，公司总市值停留在17.85亿港元。

公司此前披露，今年前两月，新力控股累计实现销售额仅5.28亿元。而去年10月至今，新力控股月均销售额都在10亿元以下。

3月21日，融信中国公告称，因与罗兵咸永道未能就集团截至2021年12月31日年度的年度业绩审核工作的审核费用总额协商并达成一致，亦未能就完成有关审核工作制定双方同意的时间表。

目前，罗兵咸永道已辞任公司核数师，融信正委任新核数师，以填补罗兵咸永道辞任后产生的临时空缺。融信表示，待新任核数师完成审核工作后，公司将尽快刊发载有经审核的年度报告。

雷达财经注意到，“未能就2021年度审核费用达成共识”的并非融信中国一家，今年1月份，合生创展、中国奥园先后以同样原因公告了核数师辞任的消息。

3月21日世茂集团和世茂服务公告称，预计将延迟刊发2021年度经审核的全年业绩。原因是两家公司的若干管理层及雇员在最新一波新冠肺炎疫情中被安排接受检疫隔离，以及从第三方取得若干外部确认函以进行审计工作有所延迟。

3月25日，世茂集团公告，预期截至2021年12月31日年度的股东应占利润及股东核心利润将较去年同期分别下降约62%、57%。

下降原因是由于受到2021年下半年房地产行业严峻的环境影响，公司2021年度录得的销售收入有所降低且毛利率下降，计提的存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加。

另外，世茂集团还宣布，罗兵咸永道(即普华永道)已辞任公司核数师，自2022年3月24日起生效。

普华永道在辞任函中指出，其要求提供有关集团合营及联营公司若干信托贷款安排数据，由于疫情限制，世茂未能完成检阅及提供所有要求的数据，并未能就完成审核时间表及额外费用达成一致意见。

对于年报发布前夕更换审计师这一现象，标普发布报告称，这容易让人对一家公司的治理质量生疑。标普预计，随着审计师对使用表外债务等不透明披露的做法提出异议，可能还会有更多开发商面临审计师辞任的问题。
核数师与房企间上演博弈

从公开信息来看，房企频繁出现审计师背后或另有隐情。

融信中国在对投资者的回应中指出，目前行业内险象环生，同业陆续出现债务偿付问题，这导致各家中介机构形成巨大的舆论压力和内部压力。在此背景之下，本公司原核数师在今年的审计计划制定、审计程序执行、会计估计和判断等方面上表现出更加谨慎。

“自2021年下半年以来，地产行业整体面对着史上最煎熬的局面，行业环境的举步维艰，也给中介机构强大的内外部压力。因此，本公司原核数师对于今年审计程序执行、会计估计和判断上异常严格审慎，令审计程序及审计工作量更加繁复庞杂。”宝龙地产在向投资者发布的消息中表达了相似的意思。

因此，普华永道在宝龙地产董事会“建议”下辞任，开元信德临时获委任。普华永道在辞任报告中提及，宝龙地产附属公司两笔存款需要与公司方面进一步厘清和讨论。

最终在3月29日，宝龙地产发布了截至2021年12月31日年度未经审核业绩。新任核数师开元信德方面已知会公司，预期能于2022年5月15日前完成审核及发出审核意见，也就是说公司2021年正式财报至少要等到一个半月以后。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，很多财报难产的房企在公告中都称核数师无法如期交出或者辞任，这背后原因是核数师在一些涉及财报的关键问题上与公司出现了不一致，从而导致核数师被迫辞任或者无法提交审计意见。

而核数师对房企的年报审计趋严，与监管收紧也有关系。

据悉，恒大爆雷事件发生后，与恒大合作多年的普华永道受到质疑。去年10月份，香港财务汇报局表示，普华永道在中国恒大2020年度审计报告中，发表了无保留意见，也没有提及恒大经营的重大不确定性。

据此财汇局质疑，恒大账目有没有遵守适用的财务汇报准则，以及普华永道有没有遵从审计准则。

收到来自香港证监会的警告后，普华永道似乎“谨慎”了起来。目前，普华永道已先后辞任世茂集团、合生创展、融信中国、宝龙地产等的审计师，其仍负责审计的恒大、融创、富力亦已宣布推迟刊发经审核业绩。

甚至有市场消息称，普华永道或将逐步退出民营房企审计业务。

对房企而言，更换核数师、延迟披露年报并非没有“代价”，一系列负面效应已经发生。

根据港交所规定，发行人必须在有关会计年度结束后3个月内刊登有关业绩，且有关初步公告须以发行人有关会计年度经与核数师协议同意的财务报表为基准。如未能按期公布初步业绩，则必须在有关会计年度结束后3个月内发出公告。

由于不能按期披露财报，佳兆业集团、中国奥园、阳光100中国、融创中国、当代置业、花样年控股等6家公司明确或者预计于4月1日起停牌。

而停牌则可能引发投资者担忧和评级的进一步下调。穆迪在报告中称，推迟公布财报对这些开发商来说是不利的，这可能加剧投资者对其财务状况和流动性的担忧，并使它们本已薄弱的融资渠道进一步紧张。