“四大所”拒签房企财报内幕

撰文 / 李逗
编辑 / 董雨晴

全球知名的会计师事务所普华永道“撂挑子”了。

3月31日，是港股上市公司发布上一年财报的截止日期，但普华永道却坚决不肯在合作房企年报上签字。

此前早有征兆。从2022年1月初开始，普华永道就密集辞去了与一众房企相关的审计工作。先是和合生创展终止业务合作，引发合生创展股价大跌。之后，其又辞任了融信、宝龙地产的审计工作，甚至连有着27年合作关系的世茂也被其中止了。同时，普华永道还推迟了融创、雅居乐刊发业绩的相关审计。

这并非孤例。以往，国际四大会计师事务所（德勤、普华永道、安永、毕马威）几乎包揽了头部房企的相关业务。但在今年，这些顶着金字招牌的审计所们，集体拒绝了多家房企上千万的审计单子。

在年报审计工作的关键节点临时更换核数师，这个现象本不寻常，以往只有极个别暴雷企业才会出现类似情况。但在今年的年报季，房企们推迟、不发年报的状况密集之广、规模之大，达到历史之最。

原先合作的审计师不肯签字，“交不出卷”的房企们只得向更小的审计机构寻求支持。问题在于，普华永道无法解决的问题，其他审计所就能完美解决吗？

随着老牌审计所的辞任和中小审计所的紧急接手，一些更为隐秘的经营数据，成为埋藏在年报中的长久隐患。这似乎又在昭示一场更大的信用危机。

密集但体面的“分手”

2022年1月28日，港资房企合生创展的股价，遭遇了自2009年以来的最大跌幅，盘中一度跌逾三成。而在几个月前，这家曾被称为“华南五虎”之一的港资房企还是手握几百亿真金白银，要买下恒大物业的实力买家。

仅仅一天，合生创展市值跌去了60多亿港元。引发这场股价意外暴跌的并不是资本市场常见的债券兑付危机，也不是企业重大经营事故，而是一家审计机构的突然“辞职”。

2022年1月27晚间，合生创展宣布辞退了合作18年的审计所——普华永道。合生创展给出的辞职原因是，二者关于2021财年的审计费用未达成共识。这引发了资本市场对合生创展财务数据真实性的质疑，更牵扯出一场更大规模的信任危机。

奇怪的是，普华永道的解释和合生创展方面“有出入”。在合生创展宣布该消息没多久后，普华永道又给了一个官方离职口径，“尚未收到要求合生创展补充的详细资料，导致无法执行相应审计程序。”

普华永道要求合生创展提供的这份详细资料，包括股权投资、物业项目会计处理和投资物业估值等多个方面信息。其中，股权投资业务，是现任董事会主席朱桔榕主导，抬升合生创展利润和市值的“新法宝”。

普华永道要求合生创展出具股权投资相关资料，原因也无可厚非。作为合生创展当下的掌门人，朱桔榕正是合生创展创始人朱孟依的女儿。毕业于中国人民大学金融系的朱大小姐，比起“卖房”，更偏爱“炒股”。从父亲手中接过权杖一年后，这家原本在地产行业耕耘了多年的港资房企，摇身一变成了小米、美团等互联网企业的投资人。据合生创展2020年财报，其近40%的净利润来自股权投资。

只不过，朱大小姐哪里想得到，仅仅一年左右的时间，互联网中概股股价迎来史上最大跌幅，这直接导致了合生创展的利润大跌，2021年合生创展核心净利润同比下降62.8%。

合生创展在年报中对此粗略解释为，”主要由投资板块录得亏损所致”，并没有说明具体投资亏损数据。而这正是本次普华永道重点考察的一项类别，并最终成为阻碍双方合作的”绊脚石”。

即使有着18年合作情谊的双方，也没有落得一个体面的“分手”。更何况那些合作年限短、”考试没考好”的大量中小房企们，合作谈崩的概率就更大了。

年报季当前，这种临时更换审计机构、延发年报的案例，正在地产行业频繁上演。房企们为了换得一个被公众理解的说辞，找的拖延借口也是五花八门、千奇百怪。

比如，新力控股不发年报的理由是，公司没人，财报主要雇员离职；世茂延发年报的理由是，受疫情影响，管理层人员被隔离；佳兆业则表示，受深圳疫情影响，总部大楼被封；甚至有公司因为裁员裁太狠，没人做事导致公司交不出年报。

总的来看，大多数交不出卷的房企，干脆直接甩锅给了疫情。而审计机构们也在大多数情况下给出了一个十分礼貌的辞职理由，“审计费未能达成共识”。

在审计行业里，“四大”的审计费用确实出了名的贵。比如，自恒大2009年上市后，每年合作的财报审计机构都是普华永道，合作年限达12年之久，恒大每年为其支付的审计费用达4500多万元。而普华永道服务的其他老主顾们，费用也都达到了上千万级别。比如，碧桂园2019年的审计费用是3560万元，融创为2470万元，世茂为2415万元，雅居乐为1825万元。

但在投资动辄数十亿的房地产行业，数千万的服务费，远不至于难倒一家规模千亿的房企。审计机构集体为钱辞职的原因，被普遍视为一个友好的“分手借口”。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，“审计费用未达成一致”是会计师辞职原因比较礼貌的一种表述，他表示，一般而言会计师进场前双方应该已经谈好了审计费用，谈不好的顶多也是明年的审计而已，费用无法达成一致不是一个可以信服的理由。

财务不透明，审计师签字有压力

审计所的大规模辞任，存在着更深层次的原因。

自2021年内资房企大规模暴雷后，如何出具一份让房企、投资者、港交所、审计所都满意的审计报告，难倒了财技高超的审计师们。

据同花顺数据显示，截至2022年3月22日，在证监会行业分类下的125家上市房企中，有61家发布了业绩预警。其中，首亏的有13家，预亏的有12家，预减的则有16家。如此算来，业绩不如同期的房企占比达到了67.2%。

花钱买服务的房企们，自然不希望审计师出具一份对自身不利的审计报告，处在监管加压下的审计师们，也不敢轻易在审计报告上签字。作为年报经营质量“守门人”的审计师们，倍感压力。

陈晨曾在一家四大会计所工作过8年，主要负责内房股审计及IPO工作。2001年时，陈晨曾赶上了多家大型内房股的上市热潮。

陈晨记得，“2002年到2008年那段时间，很多内房股的账务还是很不完善的，基本是要我们手把手一起做。”

直到房企们的收入越来越高后，众多房企才以高薪招揽了一批专业的财务人才，财务报表的质量自然提升了一大截，“现在他们的水平是越来越高，很多审计师都不一定一下子看得明白。”

房企的负债和利润水平存在着一定调节空间，并不是什么稀奇的事儿。比如，明股实债的操作手法，调节结转结算释放节奏以控制财务情况等。

因为房企财务审计出现“风波”，普华永道也不是第一次栽跟头。2015年，普华永道就陷入了一场和佳兆业的财务造假纠纷，最终导致了和佳兆业的合作决裂。

2021年恒大爆雷事件后，和恒大合作了17年的普华永道，首当其冲的遭到了香港财务汇报局的质疑。由于普华永道在2020年报的审计意见中，只发表了无保留意见，并没有提及持续经营的重大不确定性，普华永道受到香港特别行政区财务汇报局的调查，并已收到来自香港证监会的警告。

这之后，普华永道加强了对审核公司的细节审核，将房企的银行存款、合联营项目、少数股东权益，以及物企的贸易应收款项等作为重点审查项目。这些都是房企财报”埋雷”的重灾区。

一个有意思的细节是，在与各个房企的辞职信中，礼貌性地说着“审计费没有达成共识”的普华永道，实际上也在同时向房企要求出具更多资料。

比如，和合作了6年的融信中国宣布中止合作的理由是，针对银行回复的询证函中所述的个别银行存款抵押，需要该公司管理层作出进一步澄清；普华永道辞职宝龙相关工作的主要原因则是，若干存款的银行确认，须宝龙管理层进一步理清同时与审核委员会讨论。

谨慎的不仅仅是普华永道一家机构。受香港证监会对于普华永道敲响警钟情况的影响，多家会计师事务所在审核房企财务数据时，变得更为小心翼翼。

前花旗银行首席中国策略师、奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强对媒体分析称，审计师与地产商的争议点聚焦在“非受限现金是否真实”、“表外负债”、“结转入账的利润‘水份’ ”上。而上述财务问题，正是2021年内房企爆雷的“元凶”之一。

扎堆更换小审计机构

然而，如果年报真的失去了审计师签字，房企们也将面临香港联交所的长期停牌处罚。和原先合作的审计所中断合作后，“慌不择路”的房企们转向了更小规模的机构，寻求审计支持。

据统计，从2022年1月起，房企开始变更审计机构。包括世茂、合生创展、中国奥园、雪松发展、宋都服务、和泓服务等房地产企业都相继发布了变更审计机构的公告。

与四大会计所相比，更小规模的审计所审计费用自然更低，“小公司支付的审计费用，一年一般是一两百万元，大公司一年可能是五百万元或一千万元”，一位相关业务从业者表示。但与之相对应的是，临时审计的可信度也大大降低。

比如，在1月26日，中国奥园与德勤解约后，新聘任了信永中和。而信永中和因为涉乐视网财务造假案，曾被监管层立案调查。据“投资有道”统计，受到信永中和被调查影响的约有67家公司，在首发和再融资审核中，均进入“中止”状态。

而对那些选择延期发业绩、换审计师的房企来说，一系列负面效应已经发生。

穆迪投资者服务公司高级副总裁曾启贤称，融信、世茂、融创等房企延迟发布经审计财务业绩，这将产生负面信用影响，加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、财务和流动性状况薄弱的担忧，并可能会令其不畅的融资渠道进一步受限。

标普表示，最近几家开发商的审计师相继辞任，说明国内企业的透明度仍然是一个问题。如果企业迟迟不能发布财报、导致股票长期停牌，可能会打击投资者对企业的信心，进而加剧企业的融资困难，压缩其流动性空间。

房企们延发年报，总归还是有一个月的“宽限期”。相比之下，那些明确在3月31号之前交不出“考卷”的房企，情况就要更糟了。

根据规定，在香港上市的房企，必须要在3月31日前发布初步的业绩预告，不然会面临长期停牌，导致企业融资困难加剧。

如今，融创、奥园、佳兆业等房企因为发不出年报，已经于4月1日停牌。长期停牌的房企们，也将失去资本市场的信任。福建房企明发集团，便是前车之鉴。

由于普华永道对其2015年发布“不发表意见”的审计意见，明发集团自2016年停牌，停牌五年多之久。直到2021年1月18日，其重新开盘，但开盘首日即暴跌。

目前，明发集团已跌成了“仙股”，截至4月1日收盘，最新股价为0.24港元/股。这家公司2021年年报也再次延发。

正如“中国现代会计之父”潘序伦所说，“没有信用，也就没有会计”。对于审计师来说，公信力是审计师的生存之本，再谨小慎微也不为过。而经过这一波审计退场潮后，也将给房企财报披露敲响警钟，过度包装财务报表、隐藏负债的路子，不再轻易行得通了。