房地产剧烈调整期，碧桂园稳住了吗？

作者 | 秦海清
编辑 | 刘杨

1992年，中国沿海的一些城市出现房地产投资开发狂潮，也正是在这一年，碧桂园走上创业之路。奈何恰好赶上第二年的宏观调控，碧桂园创业之初并不顺利。

尽管如此，房地产行业向前的大势并未改变，坚持下去的碧桂园抓住了时代的红利。三十年过去，碧桂园稳居中国房地产行业头部，实实在在地做到了“三十而立”。

“三十年河东，三十年河西”，如今房地产行业再次步入下行周期。2021年下半年以来，市场集体转向低迷，一批地产公司甚至行业头部都出现债务违约，行业风险迅速集聚。

大风大浪中，碧桂园的2021稳住了吗？而立之年的碧桂园，又将如何穿越下行周期，开创企业新局面？

如何穿越周期？

行业越动荡，越考验企业的定力，谁站得稳，谁就能走得远。

3月30日，碧桂园发布的2021年业绩报告显示，全年权益合同销售金额5580亿元，2015年至2021年期间复合增长率达到29%。

此外，在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的年度销售排行中，碧桂园稳居全口径销售排行榜榜首，销售业绩连续五年蝉联第一，也是唯一一家在7000亿档次的房企。

报告期内，碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%。毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。

支撑碧桂园亮眼业绩的，是稳健的财务状况。

业绩报告显示，碧桂园累计实现权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，连续6年达到90%或以上。2022年前2个月，碧桂园权益回款率进一步提升到95%。

回款率又高又稳，意味着企业经营性现金流的安全，以及“造血”能力强劲。2021年，碧桂园实现正净经营性现金流，达到108.6亿元。

此外，在备受关注的债务结构方面，碧桂园也“拿捏”住了。

截至2021年底，碧桂园现金余额约1813亿元，总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%，现金短债比约为2.3倍。总之，碧桂园短期偿债无忧。

按照“三条红线”的标准，碧桂园目前仍属黄档，净负债率与现金短债比达标，剔除预收账款的资产负债率从2020年底的80%下降至74%。在业绩发布会上，碧桂园高层表示将在2023年中期之前实现由“黄”转“绿”。

自2021年下半年内地地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调中国房企评级或展望达250余次，在此背景下，穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级，标普维持公司“BB+”评级，实属不易。

表现不俗的经营业绩、稳健的财务状况和评级，打破了资本市场的担忧，碧桂园得以重启境内外融资渠道。

根据碧桂园公告，2021年9月以来，碧桂园发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债、15亿元ABS及39亿港元的可转债。今年3月，碧桂园在银行间交易商协会又获批50亿元中票额度。

此外，碧桂园还得到银行机构的支持。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。今年3月，碧桂园又先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订150亿元及400亿元的战略合作协议。

“粮草”充沛的碧桂园，如何穿越当前的下行周期？在业绩发布会，碧桂园集团总裁莫斌表示，穿越周期与企业内部竞争力密切关联，“从2018年开始，公司连续三年都在做全周期综合竞争力提升的安排，而且在全周期竞争力提升过程中，考核也做了相应调整。”

具体而言就是，前期在市场上行时，以销售额作为考核目标；在市场平稳过程中，以现金流回款作为考核目标；当现在出现市场下行时，则以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目均在安全边际下操作。

莫斌指出，现在政策已经触底了，市场在逐渐筑底过程中，信心也在逐渐恢复之中，“相信我们一定能够穿越这个周期，而且能够活下去、活得久、活得好。”

培育第二增长曲线

企业管理界有一条著名的“第二增长曲线”。

“管理哲学之父”查尔斯·汉迪在其书中提到，如果企业能在第一曲线到达巅峰之前，找到带领企业二次腾飞的“第二曲线”，且在第一曲线达到顶点前开始增长，弥补第二曲线投入初期的资源消耗，那么企业永续增长的愿景就能实现。

碧桂园有没有“第二增长曲线”呢？在2021年业绩报告中，碧桂园称“科技的赋能会让公司未来发展如虎添翼，新业务也将成为公司发展的第二增长曲线。”

碧桂园的新业务包括智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业，特别是在建筑机器人领域，碧桂园持续发力。2021年，碧桂园研发费用为33.08亿元，同比增长25%。

2019年初，杨国强对碧桂园提出了新的定位——高科技综合性企业，并开启多元化战略布局，确立了地产、机器人、现代农业的业务架构。杨国强认为，高科技将为主业插上翅膀，先进的生产力将转化为竞争力。

当然，碧桂园进军高科技不是造火箭，也不是造芯片，主要是围绕房地产主业发力。中国是建筑大国，拥有世界上最大的建筑市场。碧桂园认为，数字化转型，发展无接触式、智能化的建造方式将是中国建筑业可持续发展的必然选择，让机器人建房，是通向高质量发展的康庄大道。

业绩报告显示，截至2021年底，碧桂园旗下博智林公司自研的建筑机器人已有18款投入商业化应用，累计应用超350个项目，施工面积超700万平方米。

碧桂园千玺餐饮机器人和智慧餐厅也日趋成熟。北京冬奥会上，碧桂园的餐饮机器人24小时待命，在疫情防控的大背景下，减少了人与人的交叉接触。

在现代农业方面，碧桂园目前已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。2021年，碧桂园自研的大马力无人拖拉机、无人收获机首次亮相作业。

碧桂园的“第二增长曲线”正在快速培育当中，而主业房地产业务的主基调则依然是“行稳致远”，不迷信销售规模，追求合理有质量的销售和经营。正如莫斌在业绩发布会上说，坚持做正确的和确定性的事。“正确的事”就是有现金流的利润，而“确定性的事”就是控支出、调结构、保资产。