融创服务：净利润大增背后的秘密

作者 | 杨洋

编辑 | 胡刘继

疫情之下，全球金融市场动荡，物业管理板块却逆势上涨，成为资本“热宠”。

但随着热度过去，资本市场对于物业公司的追捧也趋于冷静，我们可以看到，一些物业公司估值逐步上升，也有一些物企上市就遭遇破发，或者从高处一路走跌。

这预示着，以前那个只要是物业股就涨个不停的时代过去了，行业已开始分化。

未来，一家物业公司在资本市场上的表现，关键还是取决于其经营成色如何。

8月30日，融创服务控股有限公司正式发布2021年中期业绩报告，营收和净利润均取得高速增长。

公告显示，2021年上半年，融创服务实现营业收入33.2亿元，同比增长85.4%；同期归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%，净利润率为19%，同比增长5%。

盈利能力高速增长的背后，融创服务在上半年都做对了哪些事情？

规模效应
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判断一个企业的价值脱离不开两个数字，第一个是用户数量，第二个是每个用户贡献的价值。

对于一家物业公司来说，想要业绩快速增长，要么就快速扩张规模，要么就通过服务，挖掘用户的价值。从当前情况来看，物业公司处于“规模为王”的时代。

规模对于一家物业公司来说，不仅仅是业绩的支撑，还因为形成规模化之后，能够通过规模效应降低成本。

在过去几年，中国物业行业的企业一直在优化规模参数，融创服务也是如此。

半年报显示，今年上半年，融创物业在管建筑面积从2020年底的1.05亿平方米，环比上升64.54%至1.73亿平方米，已经跻身头部之列。

能够快速取得这样的成绩，一方面，是得益于母公司融创中国的业绩支撑。

物业公司大体可以分为两类：一类是开发商分拆出来的物业公司，例如融创物业、碧桂园服务等；另外一类是独立的物业公司，它们通过和开发商签订物业服务合同从事物业服务，例如彩生活等。

相比之下，母公司为开发商的物业公司具有天然的优势，物业公司很容易将母公司业务纳为自己的在管面积。

上半年，融创中国的物业销售收入达到875亿元，这些都是融创服务在管面积强劲增长的支撑。

因此，融创服务的在管面积中，由融创集团开发的物业从2020年的0.49亿平方米，增长48.32%至0.72亿平方米；融创集团合营企业及联营公司开发的物业，从2020年的0.17亿平方米，增长100%至0.33亿平方米。

考虑尚未签约的母公司储备面积，融创服务的合约面积将达到4.6亿平方米。

但对于一家物业公司来说，母公司的资源只是支持公司发展的基础动力，第三方市场的拓展能力，才能真正体现其品牌力和产品力。

今年上半年，融创服务在外拓增长方面也非常强劲。独立三方物业从2020年的0.40亿平方米，上升69.48%至0.68亿平方米。融创服务上半年新增合约建筑面积中，来自第三方的面积占比高达69.8%。

这也证明了融创服务在上半年实行的市场拓展以及多元渠道拓展方案开始发挥作用。

融创服务坚持以市场拓展为第三方拓展的主要方式，将7大区域细化为15大区域，高度聚焦自己所在城市，收窄跨度实现管理精益化，打磨提升团队综合能力，强化品牌营销，全方面提升市场竞争力。

融创服务也在积极尝试多元渠道的拓展，以夯实自身的聚合版图。

半年报显示，年初至今，融创服务新成立9个合资平台，落地在管面积111万平方米，储备预计超2000万平方米。累计成立21个合资平台，落地在管面积1613万平方米。

此外，融创服务还通过收并购，上半年新增合约面积0.31亿平方米。

寻找新增长点
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对于一个物业公司来说，规模只能说是基础，只有具备好口碑、强市场化竞争力、优质服务能力的物管企业，才能打开收入空间、获得持续增长。所以，融创服务也在找到用户的痛点、提供各种高质量服务方面做工作。

融创服务的收入构成包括三项业务：非业主增值服务、物业管理服务收入以及社区增值服务。

上半年，融创服务的物业管理服务占比最大，实现收入约20.5亿元，同比增长94.3%；非业主增值服务实现收入约10.8亿元，同比增长约60.4%；社区生活服务实现收入1.9亿元，同比增长206.5%。

物业管理服务相当于管理费；非业主增值服务主要包含案场服务（售楼处现场服务）、咨询及其他非业主增值服务、房产中介等；社区生活服务包括空间运营、房产经纪、美居服务、便民服务等。

对于物业公司来说，无论是横向地扩大规模，还是纵向地通过提供好的服务来提高物业费的利润率，都是有边界的。所以，如何在其他的服务方面找到新的增长点非常重要。

从上半年的数据结构中可以看出来，社区生活服务成为了拉动融创服务业绩增长的重要增长点，收入超越2020年全年。

取得这样的成绩，主要在于融创服务通过线上、线下等各种路径，充分地挖掘用户的需求。

在线上端方面，2021年，融创服务聚焦客户需求与客户体验，打造社区物业智能管理服务平台——归心APP，软件提供用户贴身管家服务，可了解社区新闻、公告和活动等，并有社区圈子，可以在线交流，还有可以线上购物的商城。

不止于此，融创服务通过对沉淀的用户数据分析，辅以大规模深层次的用户访谈，不断地挖掘客户的需求，提高自己的服务能力。

在线下端方面，融创服务举办了一些社区活动，拉近物业与业主的距离。

这些在优化用户体验、提升用户口碑的同时，也成为了融创服务高质量发展的有效支撑。

融创服务的社区生活服务中，便民服务收入上半年同比增长超20倍，达到6684.6万元；空间运营服务、房产经纪服务和美居服务，收入分别同比增长约121.6%、41.1%和278.7%，达到5891.6万元、3424.1万元和2871.1万元。

得益于此，融创服务净利润率为19%，较去年同期上升5个百分点。

人才战略和未来布局
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经营业绩持续增长的背后，融创服务的核心竞争力在于其领先的综合服务力，其中离不开对于人才的重视以及营销战略的调整。

在人才上，融创一直把人才梯队建设作为企业长期坚持的核心战略之一。对外，以“融聚行动”专项招聘计划，面向全国、全行业大力引进专业人才、跨界人才和前置储备人才；对内，由融创学院进行内部人才的培养。

在营销战略方面，融创加强了对业务一线的帮扶与支持机制建设，并孵化新业态、新业务，提升业务创新能力；对各大区平台，则分级放权、落实责任、简化流程，从而提升效率；同时，辅以激励机制的优化完善，以达到“做精集团、做强大区、做深城市、做活项目”的目标。

当然，靠“人力”很重要，规模做大之后，用于辅助管理的信息化和数字化转型，也必须要提上日程。

上半年，数字科技能力的提升也是融创服务的一项重点工作，上半年成立的数字科技中心，其实也为融创服务的未来带来更多的想象空间。

在融创服务的想象中，将通过“线上化、数字化、数智化”三步走战略，打造数智化物业服务共享平台。

具体体现在，例如将人行、车行、安防、设备设施管理等服务场景线上化改造，对归心APP进行升级重构，并入多个主要业务条线，打造一站式生活服务平台。

再进一步，今后，融创服务能够完成对客群特征、偏好的精准分析，形成用户画像，提升精准服务能力，不断拓宽社区生活服务场景，满足业主多元生活需求。

在未来，数字科技中心的人员将会和业务人员一起参与到产品的论证、设计、研发、试点以及推广的过程中去，实现技术和业务的深度协同。最终，实现运营管理降本增效，提升服务体验与价值的目标。

在业绩发布会上，公司管理层在业绩发布会上也表示，“下一步还是要朝着科技化开发的方式，更多以自研自建为主的方式。数科之后主要会围绕着智慧社区的打造、客户的智慧生活服务、智能机具的探索和研究、数字化的运营、管理和决策方面来做。”

虽然资本市场对于物业股的追捧正在恢复冷静，但现在仍是物业行业最好的时代。

从更长远眼光来看，一家物业公司只有在规模上、服务上以及管理上都出彩，才能最终获得市场的青睐。融创服务正走在这条路上。